수도권 및 규제 지역 주담대 (주택 담보 대출) 6/28일부터 바뀌는 것들과 주의할 점

 

🔹 1. 스트레스 DSR 규제 강화

구분기존(2단계)변경(3단계) ~2025년 7월 1일

스트레스 금리	은행권은 실제금리 +1.2%p 반영	모든 금융권 +1.5%p 유지
적용 대상	은행, 2금융 주담대 · 신용대출	모든 금융권 · 대출 상품 대상

 

• 즉, 6월 28일부터는 7월 1일 공식 시행 전 마지노선 임박
• 연소득 1억 원 가구 기준 주담대 가능액이 약 6.7억→5.6억 원으로 감소 더 보수적인 심사 조건이 적용됩니다.

 

🔹 2. LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율), DSR 유지·조정

• LTV: 규제지역 내 무주택자·1주택자는 기존처럼 주택 가격 9억 이하 시 50%, 실수요자·서민 요건 충족 시 최대 70% 적용 
  
  
• DTI:
  • 투기지역·투기과열지구: 40%
  • 조정대상지역: 50%
  • 기타: 60%
  • 다만 생애최초 및 실수요자 예외시 60% 적용 
• DSR(그 외): 1억 원 이상 대출 시 DSR 40% 규제는 여전 

 

 

🔹 3. 다주택자 및 고가주택 보유자 관련

• 다주택자도 규제지역에서 주담대 가능: LTV 최대 **30%**까지 허용
  
  
• 15억 초과 고가주택 대출 허용:
  • 무주택자·1주택자는 처분 조건부로 LTV 50%까지 가능 

 

 

🔹 4. 실수요자·서민 우대

• 부부합산 연소득 9천만 원 이하, 주택가격 9억 이하(조정지역에서는 8억 이하), 무주택 세대주인 실수요자는:
  • LTV 우대 폭 20%포인트 확대 → 최대 70%
  • 대출한도도 4억 → 6억 원 상향

 

 

✅ 요약 정리

항목주요 변화 내용 (6/28~)

스트레스 DSR	7월 1일부터 모든 금융권 +1.5%p 적용, 대출 한도 축소
LTV / DTI	기존과 동일, 실수요자 우대 최대 70% LTV 유지
다주택자·고가주택	규제지역 내 대출 허용 (다주택자 LTV 30%, 고가주택 50%)
실수요자 우대	LTV 최대 70%, 한도 6억까지 확대

 

 

▶ 어떤 점이 가장 크게 달라졌나요?

• 스트레스 DSR이 강화되어, 같은 소득이라도 대출 가능 한도가 줄어듭니다.
• 다주택자와 고가주택 보유자에게도 규제지역 내 대출 기회가 열렸습니다.
• 종전보다 서민·실수요자에게 우대 폭이 넓어졌지만, 강화된 DSR으로 여전히 부담은 존재합니다.

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🧭 실용적 접근 팁

1. 대출받기 전, 특히 7월 전 마감 기한을 염두에 두세요.
2. DSR 시뮬레이션을 통해 스트레스 금리 감안 대출 가능액 확인을 권장합니다.
3. 실수요자·서민 우대 조건(소득, 주택가격 등)을 꼭 충족하는지 확인하세요.
   
   
   
   
   주택담보대출을 받을 때 유의해야 할 핵심사항
   
   
   🟡 1단계: 나의 대출 가능 범위 확인하기💡 예: 연봉 7천만 원, 기존 신용대출 2천만 원 → 실제 가능한 주담대는 4~5억 수준일 수 있음
   🟡 2단계: 대출 규제 조건 따지기 (지역/보유주택 수)
   
   🟡 3단계: DSR 3단계 규제 확인하기
   
   🟡 4단계: 실수요자 요건 충족 여부 확인✅ 실수요자 조건 충족 시 대출한도 최대 6억 원까지 가능!
   
   🟡 5단계: 대출 종류와 금리 구조 선택
   
   📌 핵심 요약 체크리스트

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   필요시 주담대 DSR 계산기나 부동산 앱의 대출 시뮬레이터를 활용해보는 것도 좋아요.
   
   체크포인트✔  

   나의 연소득과 기존 부채 확인했나요?	☐
   구입하려는 집이 규제지역인가요?	☐
   스트레스 금리 적용한 DSR 계산했나요?	☐
   무주택자 or 실수요자 조건 충족하나요?	☐
   LTV·DTI·DSR 비율과 적용 한도 정확히 확인했나요?	☐
   대출 종류와 금리방식 충분히 비교했나요?	☐

    
   대출 선택 시 고려사항설명 

   ✅ 고정 vs 변동금리	기준금리 변동에 따라 상환 부담 달라짐
   ✅ 원리금균등 vs 원금균등	월 상환금액/초기 부담 차이 있음
   ✅ 중도상환수수료 유무	단기 상환 계획 있다면 수수료 여부 확인 필수

    
   항목조건
   
   
   

   👥 무주택 세대주	필수 요건
   💰 부부합산 연소득 9천만 원 이하	소득 기준 충족 시 LTV 최대 70% 우대
   🏠 주택 가격 9억 원 이하 (조정지역은 8억)	초과 시 우대 불가

    
   구분주의 포인트
   
   
   

   💣 스트레스 금리 반영	모든 금융사 대출금리에 +1.5% 적용 → 대출 가능액 줄어듦
   💬 전 금융권 적용	1금융·2금융 모두 동일한 기준 적용됨 (우회 어렵다)
   📉 DSR 40% 한도	연소득 × 0.4 ÷ (스트레스 금리) = 연간 원리금 한도 계산됨

    
   조건주요 내용
   
   
   

   🏘 규제지역 여부	투기과열지구·조정대상지역이면 LTV·DTI 더 엄격
   🏠 무주택 vs 유주택자	무주택: 우대 가능 (최대 LTV 70%) 다주택자: LTV 30% 수준 제한
   🏢 15억 이상 고가주택 여부	예전엔 대출 불가 → 지금은 조건부 대출 허용됨

    
   확인 항목설명
   
   
   

   🔹 소득	연봉 기준으로 DSR 40% 안에서 대출 가능액이 정해짐 → 스트레스 금리(+1.5%) 반영됨
   🔹 기존 부채	신용대출·자동차 할부 등 포함 → 총부채 상환능력에 영향
   🔹 담보물건의 가치 (주택 가격)	LTV 비율에 따라 최대 대출 가능 금액 산정됨 → 규제지역이면 LTV가 낮아짐